Отечественный рынок недвижимости больше напоминает хождение с завязанными глазами по минному полю. И проблема здесь не только в отсутствии нормального регулирования со стороны государства, постоянных виражах экономики и курса валют, но и в нечестных застройщикам. И таким может оказаться даже, на первый взгляд, респектабельная компания и известный бизнесмен. Ведь часто они действуют по схемам, откатанным еще во времена Леонида Черновецкого.

Месяц назад, 31 июля, Октябрьский районный суд города Полтавы вынес два постановления в рамках дела № 554/6995/20 – о наложении ареста на имущество и запрете совершения действий. Любой суд первой инстанции выносит такие решения десятками каждую неделю, однако этот случай является интересным сразу по нескольким причинам.

Первая из них – оба постановления касаются событий, происходящих в Киеве, юридических лиц, зарегистрированных в Киеве, и недвижимости, размещенной тоже в Киеве. Почему же Полтава? Этот вопрос становится риторическим, если вспомнить, кто именно является конечным бенефициаром компаний и имущества, на которое был наложен арест.

Вторая причина – инициатором наложения ареста, как и инициатором уголовного дела в рамках которой был наложен арест, был не кто-нибудь, а Государственное бюро расследований вместе с Офисом генпрокурора.

И третья, главная, причина – началу уголовного преследования и вынесению этих постановлений предшествовала афера, которая может оставить без бережно отложенных средств и без желаемого собственного жилья десятки, если не сотни, киевских семей.

Однако вернемся к постановлению, а именно к тому из них, которым был наложен арест на два земельных участка размером 6,1960 га (кадастровый номер 8000000000: 90: 305: 0002) и 23,716 га (кадастровый номер 8000000000: 90: 305: 0001 ).

На первый взгляд, ничего интересного в этих участках нет (не считая того, что это почти 30 гектаров свободной земли в Киеве) – они находятся на 22 километре Харьковского шоссе в собственности государства, в лице Киевской городской государственной администрации. Постоянным пользователем этих участков является Национальная академия внутренних дел, о чем свидетельствуют соответствующие записи в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

При чем здесь Вавриш? Это целая история с элементами детектива, но в первую очередь – на этих участках его “SAGA Development” строит ЖК “O2 Residence”. Вся эта информация есть на сайте самого жилого комплекса.

 

В разделе “Документация” сайта также есть указания на то, что строительство осуществляется именно на упомянутых выше участках (обратите внимание на название компании, которое подчеркнуто – к ней мы вернемся чуть позже).

Кстати, квартиры в ЖК “O2 Residence” активно продают и сейчас, несмотря на то, что в разделе регистрации обременений Государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении обоих участков, на которых размещен жилой комплекс, находится запись о запрете совершения каких-либо действий с этими участками. Каких-либо – это, в том числе и запрет на продолжение строительства на этих участках.

Что стало причиной начала уголовного преследования киевского застройщика и экс-чиновника КГГА со стороны ГБР и Офиса генерального прокурора, мы можем узнать из текста того же постановления Октябрьского районного суда Полтавы от 31 июля.

По мнению следствия, ректор Национальной академии внутренних дел и сотрудники Департамента градостроительства и архитектуры КГГА, по предварительному сговору с группой лиц, привлекая ООО “Фирма” Резон “и ООО” Комфорт Строй Инвест “, с целью получения неправомерной выгоды использовали служебное положение и способствовали ООО “Сага Девелопмент” (руководителем которого является Андрей Вавриш – экс-замдиректора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА), в строительстве жилого комплекса О2 Residence на земельных участках с кадастровыми номерами: 8000000000: 90: 305: 0002, который относится к землям обороны и 8000000000: 90: 305: 0001, который относится к землям рекреационного назначения, и которые располагаются на 22 километре Харьковского шоссе в Дарницком района Киева.

Если перевести предыдущий абзац с судебного на украинский, то можно предположить, что имела место довольно популярная схема застройки государственных и коммунальных земель частными зданиями – между девелоперской компанией и собственником или пользователем участка (заказчик) заключается договор, по условиям которого, за счет владельца или пользователя на его земельном участке строится жилая или коммерческая недвижимость, которая после сдачи в эксплуатацию переходит в собственность заказчика. А дальше – непредвиденные расходы, стоимость строительства растет, стихии, катаклизмы, цунами и наводнения – и в конечном итоге владелец или пользователь земельного участка получает только небольшую долю от построенного объекта – остальное забирает себе компания-девелопер в счет стоимости строительных работ. Обычно, компания-девелопер знает заранее финал такой истории и спокойно продает те квадратные метры, которые в настоящее время ей не принадлежат.

Интересным штрихом к данной ситуации является то, что “О2 Residence” строится на земельных участках, которые вообще не предназначены для строительства жилой и коммерческой недвижимости – у них другое целевое назначение. Другими словами, даже если бы удалось их достроить, возникли бы проблемы по вводу в эксплуатацию, то есть сдаче готовых объектов – и люди, которые приобрели там квартиры – все равно не смогли бы оформить на них право собственности.

Однако вся эта схема – далеко не финал истории. Выше вы могли обратить внимание на название еще одной компании – ООО “Фирма” Резон “. Согласно документам, размещенным на сайте ЖК, представитель этой компании осуществляет технический надзор за строительством “О2 Residence”. Если поинтересоваться бенефициарами ООО “Фирма” Резон “, то можно узнать, что одним из них является акционерное общество “Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд “Эльбрус”, которым руководит Скурский Кирилл Олегович.

Господин Скурский известен не как инвестор, бизнесмен и руководитель двадцатимиллионного инвестфонда, а как человек, на которого оформлен один из автомобилей, которые сопровождают Андрея Богдана (экс-главу Офиса президента), что интересно, учитывая, что в СМИ неоднократно публиковались журналистские расследования о крепкой и давней дружбе Андрея Вавриша и Андрея Богдана и о связи между Богданом и господином Скурским.

Если же сложить все сказанное выше вместе, то получается, что жилой комплекс “О2 Residence” строится на земельных участках, которые не принадлежат и не арендуются застройщиком или компанией от имени которой заключаются договора купли-продажи (инвестирования) будущих квартир и нежилых помещений, строительство жилой и коммерческой недвижимости на этой земле противоречит действующему законодательству и в будущем сделает невозможным сдачу домов в эксплуатацию, а вишенкой на этом тортике будет то, что строительство ЖК и технический надзор за строительством – совершают одни и те же люди через сетку аффилированных компаний. Стоит ли инвестировать в такой объект? Ну даже не знаю, решайте сами.

Внимательный читатель мог заметить, что в самом начале речь шла о двух постановления Октябрьского райсуда Полтавы.

Второе постановление по тематике аналогично первому – речь идет о наложении ареста и запрете осуществления строительной деятельности на ряде земельных участков. Только на этот раз уже не под ЖК “О2 Residence”, а под ЖК “Новый Подол”, расположенный в районе улиц Набережно-Крещатицкой и Набережно-Луговой в Подольском районе Киева. В этом постановлении также фигурирует ООО “SAGA Development”, а также ряд других компаний и предприятий – ОАО “Киевский речной порт”, ОАО “ТОРГРИЧТРАНС”, ООО “Риверсайд Девелопмент ЛТД”, ООО “Perfect Group”.

Специфика данной схемы немного отличается от предыдущей – в данном случае застройщик планирует реконструировать уже имеющиеся на земельных участках объекты недвижимого имущества под многоцелевой комплекс.

Только вот градостроительные условия, изъятые следователями, и проектная документация ЖК свидетельствуют о том, что планируется строить обычный жилой комплекс – строительство которого противоречит целевому назначению земельных участков (для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры, других зданий общественной застройки). Иными словами, на территории, предназначенной для размещения рынка и административных зданий, Андрей Ваврыш и его компания планируют разместить полноценный жилой комплекс на несколько сотен квартир. Не думаю, что нужно объяснять, что никакой инфраструктуры для обслуживания такого объекта в данной местности нет.

Ну и в дополнение, территория, на которой ООО “SAGA Development” хочет разместить ЖК “Новый Подол” – относится к исторической местности Киева, доказательства чего следствием были предоставлены суду при обосновании ходатайства о запрете строительства и наложения ареста на земельные участки.

Вот такая история о инвестиционном климате на рынке киевской недвижимости. Надеюсь, затраченное на подготовку этого материала время поможет кому-то не потерять свои средства, а главное – время и здоровье из-за сотрудничества с недобросовестными предпринимателями.