26 декабря 2019 года, когда уже большинство украинцев резали оливье и готовились встречать Новый год, неизвестные начали выносить вещи из квартиры историка и журналиста Романа Кабачия. Погрузчики на вопросы соседей ответили, что “владелец нанял вывезти ненужные вещи”. Среди вещей – уникальная библиотека на 3 тыс. книг, картины и коллекция вышиванок.

Поскольку Роман к тому времени уже полгода жил на две квартиры – на съемной квартире жены в Киеве, и в Буче, о состоянии дел узнал только через два дня – 28 декабря 2019 года.

Журналист вызывает полицию – приезжает два наряда полиции из Ирпеня. Один из которых убежден, что “это квартира Славика”. Другой наряд принимает заявление о взломанных замках.

Однако это почти финал истории, а начиналась она 13 лет назад, когда Роман Кабачий взял в ВТБ-банке кредит в размере 55 тыс. долларов на покупку жилья. “Буквы” разбирались в перипетиях этой запутанной истории.

100 тыс. долларов за “вторичку” в Буче

Историк Роман Кабачий родом из Херсона, но с 2006 года живет в Киеве. В 2007 году он решил купить собственное жилье, однако собственных средств было только 28 тыс. долларов при том, что квартиры в столице тогда стоили от 50 тыс. долл. за однокомнатную в хрущевке на окраине Троещины.

Жилье Роман решил приобрести в Буче, что в 20 км от Киева. Двухкомнатная квартира на улице Энергетиков стоила 83 тыс. долл. Поэтому возник вопрос, где взять еще 55 тыс. долларов на приобретение жилья.

Роман Кабачий

“Я обошел несколько банков, но кредит мне согласились дать только в ВТБ-банке под 12,5% на 20 лет. Я не слишком внимательно читал условия договора, мне казалось, что 12,5% годовых – всего. Это около 6 тыс. долларов, но оказалось, что в результате я переплатил по факту почти 20 тысяч и остался еще должным банку 30 тыс. долларов”, – вспоминает мужчина.

Сначала ежемесячно нужно было платить около 600 долларов, плюс на тело кредита 229 долларов. Платил Роман в гривнах согласно курсу Нацбанка. После кризиса 2008 года курс доллара вырос с 5 до 8 гривен, но мужчина продолжал платить. Вплоть до начала 2017 года, когда курс доллара рос местами до 30-36 гривен и стало очень сложно выплачивать кредит.
В 2015 году Роман обратился в банк, чтобы перевести кредит в гривневый. Но банк пошел навстречу только в переводе на аннуитет, то есть выплаты равными частями – платить нужно было по 450 долларов до 8 числа каждого месяца. Роман много работал и продолжал платить по кредиту до апреля 2017 года.

“Наслышанный о схемах вывода должников из кредитного рабства, я решил посмотреть все платежки и выяснить, сколько за 10 лет я заплатил банку ВТБ. Оказалось, 73 тыс. долларов по курсу Нацбанка. Добавив в уме свои 28 тысяч первого взноса, получил более 100 тыс. + нотариальные расходы. По цене своей квартиры, которая сформировалась на тот момент, я заплатил за четыре таких”, – вспоминает мужчина.

Хитрая схема или законное право?

Еще задолго до 2017-го года Роман начал активно интересоваться, как избавиться от кредитного рабства. Так он узнал, что существует две схемы такой помощи:

  • договориться с банком;
  • ждать, пока банк признают банкротом и тогда выкупить право требования по долгу.

Как вспоминает мужчина, договариваться с банком не получилось – там предлагали растянуть кредит с 20 лет до 30. Поэтому решили ждать торгов.

ВТБ-банк был признан неплатежеспособным весной 2019 года. В июле 2019-го Роман узнал, что торги по праву требования по его долгу назначили на 30 августа 2019 года. Из-за неплатежей с 2017 г. сумма долга выросла до 42 тыс. долл.

Как отмечает адвокат в сфере банковского права и защиты прав заемщиков Светлана Саража, после банкротства банка его имущество и активы переходят в Фонд гарантирования вкладов (ФГВ), который продает их, чтобы вернуть деньги вкладчикам. Среди активов банка и так есть так называемые кейсы, то есть право требования по кредиту.

ФГВ выставляет на торги не саму квартиру, а право требования по кредитному договору. Первичным является сам кредит, а ипотека является производной от него.

“Продажа квартиры возможна, если банк является ее владельцем. В нашем случае собственником ипотечной квартиры является заемщик. Он должен банку по кредитному договору, поэтому на торги выставляют право требования по кредитному договору. Важно понимать, что выкуп права требования – это никакие не уловки, а один из законных механизмов избавиться от кредитного бремени. Правда, сам должник не имеет права участвовать, но это могут сделать его родители или другой близкий человек”, – объясняет она.

Право требования выставили на торги. Что делать дальше?

Для участия в торгах 30 августа 2019 года зарегистрировалась тогда еще девушка Романа, теперь жена Радослава. Кроме нее, как оказалось по протоколу позже, в торгах принимали участие еще два участника.

“В торгах обычно участвуют коллекторы и финансовые компании. Они внимательно изучают паспорт торгов – что входит в право требования, есть ли там залог, были ли уже судебные процессы по этому кредитному договору. Если да, то это все будет указано в паспорте торгов. Там могут быть указаны адрес и площадь жилья, которое находится в залоге. Тогда коллекторы изучают, сколько стоит такое жилье. Если, по их мнению, они могут заработать на разнице, тогда они начинают торги”, – рассказывает Светлана Саража.

При этом юрист советует не останавливать на нижней черте.

30 августа 2019 года состоялись электронные торги. Со стороны Романа торги вел его юрист. Торги заключаются в поэтапном снижении до конца дня суммы лота, до 21%.

“На 23% зашел конкурент. Мы перебили его лот, и поскольку до последней пятиминутки, которая является “подушкой”, других движений не было, то были убеждены, что у нас есть шанс на победу. Но на предпоследней минуте наш конкурент перебил нашу ставку своими 30 тыс. грн и с суммой в 330 тыс. грн был по результатам протокола признан победителем”, – вспоминает Роман.

После того, как перекупили право требования, у заемщика есть несколько вариантов:

  • договориться с перекупщиками и перекупить у них право требования по более высокой цене. Например, право требования выкупили за 50 тыс. долл. Могут предложить выкупить его у них за 55 тыс. долларов, но деньги надо внести уже через 20 дней. Этот способ очень рискованный;
  • не давать перекупщику вступить во владение имуществом. Для этого необходимо наложить запрет по совершению нотариальных действий с имуществом. Но этот запрет действует только 10 дней и его нужно постоянно обновлять.
  • обратиться в суд, чтобы он наложил арест на квартиру, пока продолжаются судебные заседания по обжалованию результатов торгов;
  • обратиться в комиссию при Министерстве юстиции, чтобы оспорить действия государственного регистратора.

В таких случаях юрист Светлана Саража советует немедленно обращаться в суд.

“Я обычно советую своим клиентам идти сразу в суд, ведь только у суда есть рычаги влияния: наложить арест на имущество или запретить проникновение в жилье. У комиссии при Минюсте таких функций нет”, – отмечает юрист.

Она обращает внимание на то, что согласно позиции Верховного Суда, физическое лицо не имеет права выкупать право требования по кредитному договору, ведь для этого должен быть договор факторинга. Договоры факторинга могут заключать финансовые учреждения.

“С этим можно идти в суд, а дальше уже суд будет решать, было ли здесь нарушение процедуры или нет. Однако судья может руководствоваться другой позицией Верховного Суда по этому вопросу или же иметь собственную позицию, не противоречащую законодательству. Например, если судья взял кредит и выплатил его, то вряд ли он поймет заемщика», – объясняет юрист.

Задача значительно усложняется, если квартира уже была перепродана. Так случилось и с квартирой Романа. После того, как в конце декабря 2019 года неизвестные вынесли его вещи (за неделю полиция их нашла, но не все), квартиру выставили на продажу на сайте OLX, а в конце января 2020 года она была продана.

В таком случае юрист советует писать иск в суд не только об отмене действий регистратора, а об истребовании имущества из чужого владения. Для этого в суд необходимо предоставить документы и подтвердить, что квартира принадлежала заемщику и ее продали незаконно. Далее дело будет рассматривать суд. Однако истребовать квартиру из чужого владения будет сложнее, чем отменить действия регистратора.

После того, как покупатель права требования по кредитному договору вступил во владение имуществом, которое было предметом залога, он теряет право на истребование долга.

“Однако для этого надо прийти в суд с доказательствами. Согласно закону, покупатель права требования не может взимать остаток долга. Если же заемщик будет игнорировать суды, тогда суд может принять другое решение, так как не будет детально изучать, что было в кредитных отношениях. Для суда есть кредитор и есть право требования, ему достаточно уже этих фактов, чтобы принять решение”, – объясняет юрист.