Про це пише фінансовий кореспондент Дейкін Кемпбелл для видання Business Insider.
Співзасновник і генеральний директор Адам Ньюманн заявив, що його мета – не просто заробити гроші або орендувати офісні приміщення, а “змінити світ”.
Інвестори, аналітики, журналісти вивчили реєстраційну заяву, і кілька пунктів їх насторожили:
- Неясні корпоративна структура та бізнес-модель: генеральний директор Адам Ньюманн керував компанією, обходячи раду директорів.
- Конфлікт інтересів між Ньюманном і WeWork: підприємець шукав приміщення і здавав їх в оренду власній фірмі.
- Збитки росли разом із доходами.
- Крім того, компанія не пояснювала, як вийде на прибуток, а розділ, що описує інвестиційні ризики, займав майже 30 сторінок.
Пізніше з’явилися матеріали, в яких йшлося про зловживання та невміле керівництво Ньюманна, його марнотратний спосіб життя.
Після публікації документу вихід на біржу відклали, оцінка WeWork впала більш ніж на 70 %, а Ньюманна, який сподівався стати першим в світі трильйонером, відсторонили від посади генерального директора.
Ця стаття – звіт про шеститижневий період з моменту подачі 14 серпня – грунтується на власних розслідуваннях Business Insider, а також на матеріалах The Wall Street Journal, Financial Times, The New York Times, Bloomberg, нью-йоркського журналу, Vanity Fair та ін.
Ньюманн, 40-річний ветеран ізраїльського флоту, відомий своїми сміливими, що межують з химерними, висловлюваннями.
Він називає свою молодість неспокійною. У дитинстві його батьки розлучилися. Він переїхав до Нью-Йорка у 2001 році, коли йому було 22 роки, щоб жити зі своєю сестрою-моделлю. Він відвідував бізнес-школу, “залицявся до кожної дівчини в місті” і запустив два невдалих стартапи, які були пов’язані зі складаними жіночими туфлями на високих підборах і дитячим одягом з наколінниками (“Krawlers”).
Ньюманн заснував WeWork, в якій зараз працюють 12 500 людей, у 2010 році разом із Мігелем МакКелві, який виріс в комуні Орегон. Фірма орендує приміщення в будинках, а потім розподіляє їх між фрілансерами, стартапами та іншими підприємствами, які орендують приміщення на більш короткі терміни. Зазвичай WeWork укладає договір оренди строком на 15 років, тоді як деякі клієнти можуть з’їхати через місяць.
Розкішне життя Ньюманна
Ньюманн полюбляв пити текілу “Дон Хуліо” 1942 за 149 доларів і курити марихуану в офісі.
В останні роки Ньюманн придбав щонайменше п’ять будинків, в тому числі таунхаус Грінвіч-Віллідж за 10,5 млн доларів, ще один в Хемптонсі і ділянку площею 60 акрів на північ від Нью-Йорка. У 2017 році він витратив 35 мільйонів доларів на покупку чотирьох квартир в тій же будівлі в районі Грамерсі-парк біля Манхеттена. Він придбав літак Gulfstream за 60 мільйонів доларів для WeWork, на якому облетів весь світ.
Варто зазначити, що Ньюманн хотів пожертвувати 1 мільярд доларів готівкою, які ще не заробив, на благодійність, а також заявив про зобов’язання врятувати 20 мільйонів акрів тропічних лісів.
З 2010 року WeWork залучила $12,8 млрд інвестицій. Основним інвестором стала японська компанія SoftBank, керівником якої є Масайосі Сон.
Сон і Ньюманн вперше зустрілися у 2016 році. Японський підприємець був готовий інвестувати в цілому $10,7 млрд або через SoftBank, або через створений ним фонд Vision Fund, який підтримує Саудівська Аравія. Але арабські інвестори відмовилися вкладати більше грошей у WeWork: відповідно до Vanity Fair, Ньюманн запізнився на зустріч і був з похміллям.
Останнє вливання 2 млрд доларів від SoftBank забезпечило те, що WeWork оцінювали в 47 мільярдів доларів.
Потенційні конфлікти інтересів були вражаючими: Ньюманну належали частки в чотирьох будівлях, які орендувала компанія WeWork. Він отримав особисті кредити від компанії за ставками, нижчими за ринкові, щоб оплачувати свій розкішний спосіб життя. У нього була кредитна лінія на 500 мільйонів доларів, забезпечена його акціями. Можливо, найбільш тривожно те, що він придбав товарний знак під назвою “We” через холдингову компанію, і WeWork заплатила йому 5,9 мільйона доларів, щоб ліцензувати назву.
Прибуток і збитки
Ньюманн володів майже повним контролем над WeWork. Його дружина Ребека мала право призначити нового генерального директора незалежно від думки ради директорів після смерті Ньюманна. Під час IPO планувалося створити три класи акцій, два з яких давали Ньюманну по 20 голосів на кожну акцію.
При виручці WeWork в $4 млрд майбутні орендні платежі власникам будівель складають $47 млрд. На кожен отриманий долар WeWork витрачала два – збиток з минулого року виріс до $1,9 млрд, а дохід склав $1,8 млрд.
За перше півріччя 2019 року збитки склали $904 млн, виручка – $1,54 млрд. Компанія також використовувала вигадану метрику, яку вона називала “маржинальний прибуток”, що ускладнювала розуміння внутрішніх процесів.
Інвестори
Консультанти компанії продовжували проводити опитування інвесторів, намагаючись посилити підтримку IPO. Вони сподівалися залучити не менше 3 мільярдів доларів, але не отримали позитивної відповіді. 26 серпня Ньюманн відправився на перемовини з інвесторами SoftBank щодо стану IPO.
Фото: Kim Kyung-Hoon/Reuters
Обговорювали таке: чи стане SoftBank великим покупцем акцій в ході IPO, або ж японський конгломерат може ввести нову частину операційної готівки, щоб WeWork могла відкласти пропозицію.
Переговори запалили суперечки всередині SoftBank, де деякі керівники виступали проти вкладення будь-яких додаткових грошей в компанію. Сон, проте, залишався відданим Ньюманну. І він мав значний вплив. Ньюманну потрібні були гроші – доходи від IPO в розмірі 9 мільярдів доларів і банківський борг – для підтримки його постійних глобальних амбіцій.
На початку вересня компанія увійшла в режим економії, а Ньюманн погодився повернути $5,9 млн, які WeWork виплатила йому за використання товарного знаку We. Страховиків турбувало те, що вони занадто високо оцінили компанію, і вона повторить невдалий вихід на біржу Uber, акції якого впали на 33%.
Тоді ж стало відомо, що компанія розглядає можливість продажу акцій майже вдвічі дешевше, ніж передбачалося. В такому випадку вартість фірми знизилася б до $20-30 млрд.
До неділі 8 вересня компанія розглядала оціночну вартість нижче 20 мільярдів доларів.
Керівники SoftBank закликали Ньюманна відмовитися від виходу на біржу. Японській компанії важко далося це рішення: раніше вона вклала в WeWork більше $10 млрд і отримала 29% акцій, і тепер Сону не хотілося поступатися позиціями.
У четвер, 12 вересня, WeWork розглядала питання про зменшення права голосу Ньюманна з 20 голосів на акцію до 10 голосів, щоб завоювати довіру інвесторів.
Агентство Reuters повідомило, що компанія розраховує на оціночну вартість від 10 до 12 мільярдів доларів. Ньюманн також розраховував на кредит в 6 мільярдів доларів, який банкіри нададуть WeWork – але тільки в тому випадку, якщо він успішно залучить не менше 3 мільярдів доларів в ході IPO. Пізніше в ту ж п’ятницю фірма оголосила про плани виходу на Nasdaq.
Стосунки Ньюманна з його радниками в цей час були напруженими.
13 вересня в новинах з’явилися повідомлення про те, що SoftBank був готовий виступити якірним інвестором в IPO, придбавши акцій на $750 мільйонів.
До понеділка компанія WeWork оголосила, що робить паузу до єврейських свят. Навіть з якірними інвестиціями SoftBank компанія та її радники вирішили, що все одно залучать менше 3 мільярдів доларів, необхідних для розблокування кредиту в 6 мільярдів доларів. 
Фото: Getty
Можливе банкрутство
Еліот Браун з The Wall Street Journal опублікував статтю, в якій йдеться про те, що Ньюманн часто вживає марихуану і текілу. У The Wall Street Journal згадали про рейс до Ізраїлю, який власник літака відкликав після виявлення марихуани в салоні.
До неділі SoftBank наполягав на тому, щоб змістити Ньюманна, адже втратив в нього віру.
Ньюманн зустрівся з генеральним директором JPMorgan Джеймі Даймон, якого він любив називати своїм особистим банкіром. Вони обговорили вихід на біржу.
WeWork була частиною плану Даймона з витіснення інвестиційної компанії Goldman Sachs і банківського холдингу Morgan Stanley, які проводили на біржах “найгарячіші” первинні розміщення акцій (IPO).
Пізніше в ту ж неділю Ньюманн пообідав із Брюсом Данлеві, одним із перших директорів WeWork і партнером Benchmark Capital. Данлеві та Даймон підтримували бажання Неймана залишитися генеральним директором, але не більше того (на тій вечері Данлеві повідомив Ньюманну, що він на стороні SoftBank).
У вівторок, 24 вересня, доля Ньюманна виявилася на волосині. Рада директорів WeWork зустрілася в головному офісі JPMorgan на Медісон-авеню. Через кілька годин нарада завершилася відставкою Ньюманна. Підприємець проголосував проти себе.
Правління призначило нових керівників WeWork – Себастьяна Ганнінгема та Арті Мінсона.
Компанія думає над сповільненням росту та скороченням тисяч співробітників.
