26 грудня 2019 року, коли вже більшість українців різали олів’є і готувались зустрічати Новий рік, невідомі почали виносити речі з квартири історика і журналіста Романа Кабачія. Хлопці-вантажники, запитані про це сусідами, відповіли, що “власник найняв вивезти непотрібні речі”. Серед речей — унікальна бібліотека на 3 тис. книг, картини та колекція вишиванок.
Оскільки Роман на той час вже пів року жив на дві квартири — на арендованій квартирі дружини в Києві і в Бучі, про стан справ дізнався лише через два дні – 28 грудня 2019 року.
Журналіст викликає поліцію — приїздить два наряди поліції з Ірпеня. Один з яких свято переконаний, що “це квартира Славіка”. Інший наряд приймає заяву про зламані замки.
Однак це майже фінал історії, а починалась вона 13 років тому, коли Роман Кабачій взяв у ВТБ-банку кредит 55 тис. доларів на купівлю житла. “Букви” розбирались у перипетіях цієї заплутаної історії.
100 тис. доларів за “вторинку” в Бучі
Історик Роман Кабачій родом з Херсона, але з 2006 року живе у Києві. У 2007 році він вирішив купити власне житло, однак мав власних коштів лише 28 тис. доларів при тому, що квартири в столиці тоді коштували від 50 тис. дол. за однокімнатку в “хрущівці” на околиці Троєщини.
Житло Роман вирішив придбати в Бучі, що у 20 км від Києва. Двокімнатна квартира на вулиці Енергетиків коштувала 83 тис. дол. Тому перед Романом постало завдання, де взяти ще 55 тис. доларів на придбання житла.
Роман Кабачій
“Я обійшов кілька банків, але кредит мені погодились дати лише у ВБТ-банку під 12,5% на 20 років. Я не надто уважно читав умови договору, мені здавалось, що 12,5% річних — всього. Це близько 6 тис. доларів, але виявилось, що в результаті я переплатив по факту майже 20 тисяч і залишився ще винним банку 30 тис. доларів,” – згадує чоловік.
На початку кількість сплачуваних відсотків була щомісяця біля 600 доларів, плюс на тіло кредиту 229 доларів. Платив Роман в гривнях відповідно до курсу Нацбанку. Після кризи 2008 року курс долара зріс з 5 до 8 гривень, але чоловік продовжував платити. Аж до початку 2017 року, коли курс долара зростав подекуди до 30-36 гривень і стало дуже складно виплачувати кредит.
У 2015 році Роман звернувся до банку, щоб перевести кредит у гривневий. Але банк пішов назустріч лише у переведенні на ануїтет, себто виплати рівними частинами — платити потрібно було треба було по 450 доларів до 8 числа кожного місяця. Роман багато працював і продовжував платити за кредитом до квітня 2017 року.
“Начуваний про схеми виведення боржників із кредитного рабства, я вирішив дістати усі платіжки й вияснити, скільки за 10 років я заплатив банку ВТБ. Виявилося, 73 тис. доларів за курсом Нацбанку. Додавши в умі свої 28 тисяч першого внеску, отримав понад 100 тис. + нотаріальні витрати. За ціною своєї квартири, яка сформувалася на той момент, я заплатив за чотири таких,” – згадує чоловік.
Хитра схема чи законне право?
Ще задовго до 2017-го року Роман почав активно цікавитись, як позбутися кредитного рабства. Так він дізнався, що існує дві схеми такої допомоги:
- домовитися з банком;
- чекати, поки банк визнають банкрутом і тоді викупити право вимоги за боргом.
Як згадує чоловік, домовлятися з банком не вийшло – там пропонували розтягти кредит з 20 років до 30. Тому вирішили чекати торгів.
Банк ВТБ визнано неплатоспроможним навесні 2019 року. В липні 2019 року Роман дізнався, що торги по праву вимоги за боргом його призначили на 30 серпня 2019 року. Через неплатежі з 2017 р. сума боргу зросла до 42 тис. дол.
Як відмічає адвокат у сфері банківського права та захисту прав позичальників Світлана Саража, після банкрутства банку його майно й активи переходять до Фонду гарантування вкладів, який розпродує їх, щоб повернути гроші вкладникам. Серед активів банку і так є так звані кейси, тобто право вимоги за кредитом.
ФГВ виставляє на торги не саму квартиру, а право вимоги за кредитним договором. Первинним є сам кредит, а іпотека є похідною від нього.
“Продаж квартири можливий, якщо банк є її власником. В нашому випадку власником іпотечної квартири є позичальник. Він винен банку за кредитним договором, тому на торги виставляють право вимоги за кредитним договором. Важливо розуміти, що викуп права вимоги — це ніякі не хитрощі, а один із законних механізмів позбутись кредитного ярма. Правда, сам боржник не має права брати участь, але це можуть зробити його батьки або інша близька особа”, – пояснює вона.
Право вимоги виставили на торги. Що робити далі?
Для участі в торгах 30 серпня 2019 року зареєструвалась тоді ще дівчина Романа, тепер дружина Радослава. Крім неї, як виявилося за протоколом пізніше, в торгах брали участь ще два учасники.
“У торгах зазвичай беруть участь колектори та фінансові компанії. Вони уважно вивчають паспорт торгів — що входить у право вимоги, чи є там застава, чи були вже судові процеси за цим кредитним договором. Якщо так, то це все буде вказане в паспорті торгів. Там може бути вказана адреса та площа житла, що перебуває у заставі. Тоді колектори вивчають, скільки коштує таке житло. Якщо на їхню думку, вони можуть заробити на різниці, тоді вони починають торги”, – розповідає Світлана Саража.
При цьому юристка радить не зупиняти на нижній межі.
30 серпня 2019 року відбулися електронні торги. З боку Романа торги вів його юрист. Торги полягають на поетапному зниженні на кінець дня суми лоту, до 21%.
“На 23% зайшов конкурент. Ми перебили його лот і оскільки до останньої п’ятихвилинки яка є “подушкою”, інших рухів не було, то були переконані, що маємо шанс на перемогу.Натомість на передостанній хвилині наш конкурент перебив нашу ставку своїми 30 тис. грн і з сумою в 330 тис. грн був за результатами протоколу визнаний переможцем”, – згадує Роман.
Після того, як перекупили право вимоги у позичальника є кілька варіантів:
- домовитися з перекупниками й перекупити у них право вимоги за вищу ціну. Наприклад, право вимоги викупили за 50 тис. долалів, можуть запропонувати викупити його в них за 55 тис. доларів, але гроші треба внести вже за 20 днів. Цей спосіб дуже ризикований;
- не давати перекупникові вступити у володіння майном. Для цього необхідно накласти заборону по вчиненню нотаріальних дій з майном. Але ця заборона діє лише 10 днів і її треба постійно поновлювати.
- звернутись до суду з забороною, щоб наклав арешт на квартиру, поки тривають судові засідання по оскарженню результатів торгів;
- звернутися до комісії при Міністерстві юстиції, щоб оскаржити дії державного реєстратора.
У таких випадках юристка Світлана Саража радить негайно звертатися до суду.
“Я зазвичай раджу своїм клієнтам йти відразу до суду, адже лише в суду є важелі впливу накласти арешт на майно чи заборонити проникнення в нього. Комісія при Мін’юсті таких функцій не має”, – відмічає юристка.
Вона звертає увагу, що згідно з позицією Верховного суду, фізична особа не має права викупляти право вимоги по кредитному договору, адже для цього має бути договір факторингу. Договори факторингу можуть укладати фінансові установи.
“З цим можна йти до суду, а далі вже суд буде вирішувати, чи було тут порушення процедури чи ні. Однак суддя може керуватись іншою позицією Верховного Суду з цього питання або ж мати власну позицію, яка не суперечить законодавству. Наприклад, якщо суддя взяв кредит і виплатив його, то навряд він зрозуміє позичальника”, – пояснює юристка.
Завдання значно ускладнюється, якщо квартира уже була перепродана. Так сталося й з квартирою Романа. Після того, як наприкінці грудня 2019 року невідомі винесли його речі (за тиждень поліція їх знайшла, проте не всі), квартиру виставили на продаж на сайті OLX, а наприкінці січня 2020 року вона була продана.
В такому випадку юристка радить писати позов до суду про не лише про скасування дій реєстратора, а про витребування з чужого володіння. Для цього суду потрібно надати документи і підтвердити, що квартира належала позичальникові і її продали незаконно. Далі справу розглядатиме суд. Однак витребувати квартиру з чужого володіння буде складніше, ніж скасувати дії реєстратора.
Після того, як покупець права вимоги за кредитним договором вступив у володіння майном, яке було предметом застави, він втрачає право на витребування боргу.
“Однак для цього треба прийти до суду з доказами. Відповідно до закону, покупець права вимоги не може стягувати решту боргу. Якщо ж позичальник ігноруватиме суди, тоді суд може ухвалити інше рішення, адже не буде детально вивчати, що було у кредитних відносинах. Для суду є кредитор і є право вимоги, йому достатньо вже цих фактів, щоб прийняти рішення”, – пояснює юристка.
